「今は相続した不動産に登記をしなくてもいいのですか？」
「相続登記が義務化された背景を知りたい」
「相続登記をしないとどんなペナルティーが発生するの？」
最近特に増えている相談案件で、相続で受け継いだ不動産を名義変更しないまま住んでいるが今後も名義変更しないで住み続けて大丈夫か、というのがあります。
よくよく話を聞くとニュースや新聞で相続不動産の相続登記が義務付けられると知って、不安を感じてのご相談にうかがったという事でした。
確かに、2023年現在相続した不動産の相続登記に厳密な期限はありません。
しかし2024年4月より法改正により相続登記に期限が設けられました。
本日は、そもそも相続登記とは何かというところから始めて現状国や民間が抱えている問題を解説し、この「相続登記義務化」法改正にどう対処すべきかを説明したいと思います。
目次
相続登記とは
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）から相続した自宅やアパートなどの不動産の名義を、相続した相続人に変更する名義変更登記手続きをいいます。
相続登記の典型的な例としては、親から相続した相続財産の中に不動産があり、子が不動産を自分名義に登記をすることが挙げられます。
具体的な相続登記の手続きの流れは、次のとおりです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書などの書類を整える
- 対象不動産の所在地を管轄する法務局で申請
そのため、相続する不動産が複数の地域にある場合には、それぞれの不動産の所在地を管轄する法務局ごとに相続登記を申請しなければなりません。
相続登記が必要な理由
これまでは、この相続登記は義務化されておりませんでした。
では、なぜ2024年からこの相続登記が義務化されるまでに至ったのかというと、不動産関係の話題で最近よく聞かれる「所有者不明土地」の問題があります。
「所有者不明土地」とは国土交通省の定義によれば「不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地」を所有者不明土地としています。
そしてこの所有者不明土地が増えている一番の理由として、相続登記がきちんと行われてないことが挙げられます。
相続登記は義務ではないので、手間や費用を考えると後回しにしているうちに相続登記の事をを忘れてしまったり、法定相続人間の話し合いがまとまらないので相続登記ができなかったりという事態が発生しています。
そしてその状態のまま不動産の相続人が死亡し、年月を経て代替わりが続いていけば相続人はねずみ算式に膨れ上がり、もはや誰に所有権があるのか分からなくなります。
極端な例かもしれませんが、登記人が江戸時代のままの家屋敷がありいざ売却しようとして相続人を調べたら３割くらいしか判明せず、しかもその状態でも相続人は100人以上いて日本全国に散らばっていた、というケースがありました。
このような所有者不明土地は日本全国になり、合算するとなんと九州一個分の土地より大きくなります。
所有者不明土地である弊害は国や自治体といった公の立場からだけでなく、民間の観点からも大いに問題となっています。
例えば、国や自治体から見た場合は公共用地として土地を取得したいのにその交渉相手が判明せず国土として利用できない、災害対策の工事が必要だが対象土地の権利者が不明で話を進められないということになり、国土の有効利用が妨げられています。
民間同士でも、空き家となっている不動産を売却したい、街の賑わい創出のために土地を利用したいなど話が持ち上がっても、土地所有者が不明では話を進められません。
また、所有者のうち一人でも所在不明という状態が発生すると、その人の同意が得られないと空き家、空き地である不動産を売却したり、有効活用ができないのです。
皆様も都会の一等地にあるのになぜかボロボロになった無人の建物を見つけ、なぜ売却されていないのか、一等地なのにもったいないなと思われたことがあるのではないでしょうか。
色々な原因があると思いますが、所有者不明が主要な原因の一つだと言えます。
相続登記は2024年4月から義務化される
相続登記義務化は２０２４年４月１日から施行されます。
相続により不動産の所有権を取得した相続人は「相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から３年以内」に不動産の名義変更登記をしなければなりません。
正当な理由がなく3年以内に登記申請をしないでいると、１０万円以下の過料の対象となります。
これは、法定相続だけでなく、遺言などの遺贈（相続人に対する遺贈に限る）により所有権を取得した者も同様です。
さて、この「正当な理由」とは何でしょうか。
法務省のホームページでは、正当な理由があると考えられるケースとして下記を例示しています。
- 数次相続が発生して相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
- 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
- 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース
しかしながら、あくまでも例示されている段階にとどまっており、正当な理由の具体例については、今後法務省から通達等で明確化される予定です。
さて、相続登記の義務化で特に注意すべきなのが、法改正後に発生した相続だけでなく、法改正以前から相続登記をしていない不動産についても適用となることです。
法務省ホームページより条文を引用します。
民法等の一部を改正する法律 附則
第５条
６ 第二号新不動産登記法第七十六条の二の規定は、第二号施行期日前に所有権の登記名義人について相続の開始があった場合についても、適用する。この場合において、同条第一項中「所有権の登記名義人」とあるのは「民法等の一部を改正する法律（令和三年法律第 号）附則第一条第二号に掲げる規定の施行の日（以下この条において「第二号施行日」という。）前に所有権の登記名義人」と、知った日」とあるのは「知った日又は第二号施行日のいずれか遅い日」と、同条第二項中「分割の日」とあるのは「分割の日又は第二号施行日のいずれか遅い日」とする。
このような既に発生している相続登記がされていない不動産に関しては、改正法の施行日から３年以内に相続登記を行う必要があります。
相続登記が難航しそうな場合の対処法は2つ
それでは、諸事情により相続登記が難しくなりそうな場合の対処法を解説いたします。
主な対処方法は次の2つです。
- 遺産分割協議がまとまらない時は相続人申告登記
- 遺贈を受けた時は単独で名義変更手続き
遺産分割協議がまとまらない時は相続人申告登記
遺言がない場合は、すべての法定相続人が参加して遺産分割協議を行い合意に至らなければいけませんが、相続人間の合意形成がなかなかまとまらない場合も考えられます。
このように遺産分割協議がまとまらずすみやかに相続登記をできない場合に備えて、相続人であることを法務局に申告をすれば相続登記をする義務が一時的にストップする相続人申告登記（仮称）が設けられました。
合わせて読みたい：遺産分割協議とは？流れとポイントを行政書士が解説
相続人申告登記とは法務局の登記官にに対し「該当の登記名義人に相続が発生したこと」又は「相続人が判明していること」を申告することで、登記官の職権で申告をした者の氏名や住所などを登記簿に記録できる制度です。
この申出により、一時的に相続登記の義務を履行したものとみなされます。
しかしながらこの相続人申告登記はあくまでも予備的な制度に過ぎず、不動産の所有権が相続人に移転したことを示すものではありません。
のちに遺産分割協議が成立し当該不動産を相続する相続人が決まった場合には、遺産分割の日から３年以内にその相続登記を行う必要があります。
遺贈を受けた時は単独で名義変更手続きが可能
今回の2024年の法改正前の2023年4月1日にも、遺贈にまつわる法改正がありました。
以前は不動産の遺贈を受ける者（受遺者）以外の法定相続人全員（遺言執行者がいるときは遺言執行者）の協力がないと遺贈による名義変更手続きができませんでしたが、改正後は受遺者単独で不動産の相続登記が可能になりました。
ただし、受遺者による単独申請は、受遺者が相続人に該当する場合に限定されます。
相続人以外の第三者に対する遺贈については、以前と同様に法定相続人全員（遺言執行者がいるときは遺言執行者）の協力がないと遺贈による名義変更手続きができません。
合わせて読みたい＞＞清算型遺贈とは？押さえておきたいポイントを行政書士が解説
相続登記は3年以内に！トラブルを避けるために遺言書の準備を！
相続登記が行われない理由の1つに、遺産分割協議がまとまらないということがあります。
遺産分割協議がまとまらない、つまり相続人間の紛争は財産の額にかかわらず起こりうることです。
むしろ、財産額が少ない方が紛争になってるというデータもあるほどです。
合わせて読みたい：遺言書作成は増えているのに普及してない？データでわかる遺言書の大切さ
よくあるのが、
「うちは財産が少ないから・・・」
「子供は仲がいいから揉めようがない」
など声が聞かれますが、年数の経過により事情も変化してくるのが人間なので、実際はそうとも言い切れず、
相続人の配偶者が出てきたり、第三者から入れ知恵されたりと、将来は分からないものです。
また、仲が良くても事務処理上の便宜を図るため、遺言書を書くケースもあります。
最初から遺産分割協議をするよりも、遺言書を作成し遺言執行をした方が手続き期間も早く、心情的にも大変な中、相続人の負担も軽くなります。
合わせて読みたい：遺言書がある場合・ない場合の相続手続を行政書士が解説｜相続の流れと遺言執行の流れ
ですから、遺された相続人の皆様のことを考えると、遺言書という選択肢もあってはいいのではないかと思います。
相続登記義務化は２０２４年４月１日から施行され、相続による不動産取得を知った日から３年以内に登記をしないと１０万円以下の過料の対象となります、
また、法改正以前に所有している相続登記が済んでいない不動産についてもこの相続登記の義務化が適用される点も注意が必要です。
まずはご自身の不動産に関して相続によって得たものか、相続登記は済んでいるのかを改めてに見直し、もしまだ相続登記が済んでない場合は速やかに専門家に相談することをお勧めします。
長岡行政書士事務所は相続に関する経験が豊富にあります。
皆様がよりよい相続を行うお手伝いができればと願っておりますので、是非ご相談ください。
