「そもそも、借地権を相続することは可能なの」
「相続後に地主から色々言われそうで怖いわ」
「借地権を相続したら立ち退かないといけないの？」
借りている土地の上に建っている家を相続したあと、地主から急に土地を返せと要求されたらどうしたらいいのでしょうか。
おとなしく土地は返すべきなのでしょうか。
であれば、その上に建っている私の家はどうなるのでしょうか。
そもそも、地主から借りている土地を相続できるのでしょうか。
ちょっと考えただけでも疑問が湧いてきますね。
本日は、借地権の相続のために知っておくべきことを勉強します。
目次
借地権の相続に地主の承諾は必要ない
結論から言ってしまうと、借地権は地主の承諾に関係なく相続できます。
借地権は財産権の一種ですので、借主の死亡によって終了するという契約内容でない限りは故人（被相続人）の遺産として相続の対象となります。
相続によって借地権が承継された場合には、地主の承諾は不要ですし、譲渡承諾料（名義変更料）を支払う必要もありません。
また、土地の賃貸借契約書を書き換える必要もありません。地主に対して「土地の賃借権（もしくは地上権）を相続により取得しました。」と通知するだけで十分です。
仮に「被相続人と一緒に住んでなかったので土地を返してほしい」という要求が地主からあったとしても、同居の事実の有無は関係ありません。
借地権の相続に関する代表的な７つの心配
借地権が相続できると知っても、それでも不安を感じる方もいるのではないでしょうか。
借地権の相続に関する代表的な質問にこれからお答えいたします。
借地権を相続するタイミングで地主から立ち退き請求は原則できない
借地権を相続するタイミングで、地主から立ち退きを要求されることがあります。
一つの区切りとしてここで土地の貸し借りを清算したい、という心理が働くようです。
しかしながら、地主が立ち退きを請求するには法的な「正当事由」が必要です。
相続が発生したからだけでは正当事由にはならず、したがって立ち退きに応じる必要はありません。
過去の判例によると、裁判所は下記の点を総合的に判断し個別の案件ごとに立ち退き要求の正当性を審査しています。
借地権の立ち退きに対する正当事由の例
- 地主が土地の使用を必要とする事情がある(東京地裁平成３年６月２０日判決等)
例えば、地主が他に土地を所有しておらず、自分が住むための家を建てるため貸している土地を返してもらう必要がある、等です。
- 借地契約に関する従前の経過(東京地裁昭和６３年５月３０日判決 等)
借地に関する従前の経過とは、「地代がしっかりと支払われ続けてきたか」「支払いの延滞や滞納などはないか」「契約更新料の授受はあったか」など、これまでの借地契約の内容を考慮するものです。
- 土地の利用状況(最高裁昭和５６年６月１６日判決 等)
例えば借地人が建物を居住用ではなく事業用として使用している場合は、借地人の生活を守るためという必要性が弱くなります。
- 地主が立ち退き条件として立ち退き料の支払いを申し出ている(最高裁判例昭和３２年３月２８日等)
立ち退き料の支払いにより地主側の正当性が認められるわけではないですが、一つの考慮対象となり得ます。
相続では地主から借地権の地代の値上げを原則請求できない
立ち退きとまではいかなくても、相続を契機に地主が借地権の地代を値上げしたいと要求をしてくるケースです。
借地権の相続はこれまで同条件で継承するのが原則なので、相続したからという理由で地代の値上げに応じる必要はありません。
借地権の増額請求できる例
では、地主に地代の値上げができないかというとそんなことはなく、借地借家法第11条では増額請求できる条件として以下の３点を挙げています。
- 土地の固定資産税・都市計画税の増加があったとき
- 地価の上昇があったとき
- 近隣の似た土地における地代と比較して不相当に安い地代となっているとき
ただし、相続は上記条件に含まれておりません。
増額請求の可否はあくまで双方の合意のもとで決まるのなので、もし要求された金額に納得ができないのであれば、話し合いや調停、それでも決まらなければ訴訟という順序で最終的な地代が決まることになります。
地主から名義変更料や更新料を求められない
立ち退きや地代の値上げではないですが、相続時に地主から名義変更料（承諾料）もしくは借地権の更新料を支払ってほしいと要求されることがあります。
しかし借地権の相続は譲渡に該当しないので、地主の承諾は必要ありません。
よって名義変更料（承諾料）もしくは借地権の更新料を支払う必要はありません。
また、借地の賃貸借契約書の名義を書き換えることは法的には必要ありませんが、相続した際はできるだけ早い段階で書き換えたほうがいいでしょう。
いずれ借地権を売却したいと考えた時に取引を滞りなく進めるためです。
相続した建物の増改築は原則地主の承諾が必要
借地契約の内容によります。
借地契約書の中では、地主の承諾なしに借地上の建物の建て替えを禁止し、建て替えなどをする場合には事前に地主の承諾を必要とするという文言が入っていることが多いです。これを「増改築禁止特約」いいます。
増改築禁止特約が定められて、かつ地主からの承諾が得られない場合には、承諾料などについて地主と交渉する必要があります。
相続を機に建物の増改築を進めたいという方も多いとは思いますが、トラブルを引き起こさないためにもまずは借地契約の内容をチェックしてください。
住む予定がない借地上の建物を借地権ごと売却の場合は原則地主の承諾が必要
遠方の実家を相続した場合などが考えられますが、借地上の建物も借地権とセットで第三者へ売却することも可能です。
似ている借地権と地上権の承諾の可否
ただし、借地権には地上権と賃貸権の２種類あり、相続した借地権がどちらなのかにより売却する場合地主の承諾が必要かの対応が変わります。
- 地上権：地主の承諾がなくても、建物を貸したり売却できる
- 賃貸借：地主の承諾がないと、建物を貸したり売却はできない
この違いは、借地権を設定した際に地主と被相続人がどのように合意したかによります。
まずは契約書の内容をチェックし、地主の承諾が必要かを確認しましょう。
もし設定された借地権が賃借権で地主の承諾が得られない場合は、買主と話がまとまっていても地主により借地契約を解除される可能性があります。
どうしても借地権の売却を地主が承諾しない場合は、借地借家法第19条により裁判所に地主の承諾に代わる許可(代諾許可)を求めることができます。
借地権の上に子名義の家を建てる場合は転貸の可能性がある
借地権者と建物の名義が違うと、借地権が賃貸借の場合は転貸といって地主の承諾が必要になりますが、借地権が地上権の場合は特に問題になりません。
たとえ親子関係であっても借地権が賃貸借である限り転貸に該当するので注意が必要です。
親が借地権者で子ども名義で家を建てたり、親子共有持分として借地の上に二世帯住宅を建築するというケースが転貸として考えられます。
借地上の建物を買う場合の銀行ローンは地主の原則承諾が必要
自身が相続した借地上の建物を売却する場合、買い主が住宅ローンを組むためには地主の承諾が必要です。
家を買う場合はローンを組むことが一般的です。
建物が気に入り買う気になっても、売主以外の地主から承諾をもらわないとローンが組めないと知り二の足を踏んでしまう買主は多いでしょう。
金融機関も借地上の建物の場合は地主の承諾を求めてきます。
また、ローン承諾は法律で定められているものではないため、前述の譲渡の承諾と違い裁判所に代わりの許可を求めることはできません。
借地権の相続に地主の承諾は不要だが、通常の土地所有権に比べて制約が多い
借地権を相続する場合、地主からの許可は特に必要ありません。
しかし、立ち退き請求を受けたり地代の増額を求められたり、増改築や売却の場合に契約書の確認が必要であったりと知っておくべきこと多いのが実情です。
このコラムで借地権の相続に係わる不安にも答えていますが、不明な点が残ったりより深く知りたい方は是非相続の経験豊富な長岡行政書士事務所ご相談ください。
